不動産投資の利回りとは?物件の稼ぐ力やリスクを表すモノサシです

利回りについて理解しよう 不動産投資

売りアパート情報を見ると利回りが書いてあるけど、そもそも利回りってなに?

高ければいいの?

不動産投資に興味がある方は収益物件情報を見たことがあると思いますが、たくさんある売り物件を眺めていても、何を基準に良し悪しを判断するのか、その価格が妥当なのか分からないと思うことはありませんか。
自分で判断できないと、怪しげな不動産のプロに頼って後々苦労する物件を買ってしまう人が出てくるかもしれません。

不動産は立地や接道、構造、築年数、面積、建物の状態などがそれぞれ違い、同じ条件の物件が一つとしてないので、全ての物件で共通に測れるモノサシが必要です。

その中で特に重要なのが、物件の稼ぐ力やリスクの有無を表す「利回り」です。
この記事では利回りの考え方を初心者に向けて分かりやすく解説します。

不動産投資の利回りとは?

物件の稼ぐ力や、購入・運営の難易度を表す

利回りは不動産を評価するモノサシの一つです。

  • 利回りが高いほど、物件価格に対しての家賃収入割合が高い。
  • 利回りが低いほど、物件価格に対しての家賃収入割合が低い。
  • となれば単純に利回りが高ければ良いとなりますが、ただ高いわけではありません。
    利回りが高いのには、融資がつかない、客付に苦労する、等のなんらかの理由があります。

  • 誰もが欲しがる・購入しやすい物件は価格が高く、利回りが低い。
  • 誰も欲しがらない・購入しにくい物件は価格が低く、利回りが高い。
  • 基本は、買える人が多ければ強気に価格を上げる、買う人が少ない物件は価格を下げて買ってもらう、ということです。

    利回りの説明図

    価格の妥当性が分かる

    利回りはエリアによって異なります。
    ざっくり言えば、人が集まる便利な場所は利回りが低く、住みたい人が少なく不便な場所は利回りが高くなります。

    エリアごとの平均利回りを知ることは非常に重要です。
    平均的な利回りより高ければ割安な物件、低ければ割高な物件、と判断できます。

    首都圏の利回り別物件イメージを挙げてみます。

    • 2〜4%
      東京23区都心部の築浅区分(例:港区の表参道、六本木、麻布など)
    • 5〜6%
      東京23区南部の築浅アパート(例:世田谷区、目黒区など)
    • 7〜8%
      郊外の築浅アパート(例:横浜市内など)
    • 9〜10%
      郊外の築古アパート(例:神奈川市部など)
    • 15%〜
      郊外の500万以下の築古戸建(例:埼玉県市部など)

    ※利回りは景気や金融機関の融資姿勢などの要因によって上下します。
    ※上記は2020年現在の状況です。
    ※区分:マンションの一室

    利回りの計算方法

    利回りには表面利回りと実質利回りがありますが、物件情報に記載されるのは「表面利回り」です。
    割安か割高か、何かしらのリスクがあるのかは「表面利回り」で分かります。
    深掘りして検討したい物件は「実質利回り」を確認してみるといいでしょう。

    表面利回り(グロス利回り)

    表面利回り=(年間家賃収入÷物件価格)×100

    <例>
    物件価格5000万、年間家賃収入400万のアパートの場合
    (400万÷5000万)×100=8%

    実質利回り(ネット利回り)

    実質利回り=(年間家賃収入−年間維持管理費)÷(物件価格+購入諸経費)×100

    <例>
    物件価格5000万、年間家賃収入400万のアパートに
    購入諸経費350万、年間維持管理費80万かかった場合
    (400万−80万)÷(5000万+350万)=6%

    年間の維持管理費は年間家賃収入の概ね20%、管理会社に支払う管理費、建物の修繕やメンテナンス費、入居者の入退去に伴う費用、電気水道料金、保険、税金などがあります。
    ただし物件によって維持管理費比率は上下します。

    【維持管理費が上下する例】

    • ファミリーが長期で住む一戸建は客付が不要で、共有部分の清掃費や電気代もかからないので維持管理費率は下がる。
    • 入退去が頻繁で客付に苦労する単身アパートは維持管理費比率上がる。

    購入諸経費は概ね7%、物件にかかる経費は不動産取得税や固定資産税・仲介手数料など、ローンにかかる経費は融資事務手数料や火災保険料など、その他登記費用もかかります。
    実質利回りは物件によって変わります。

    【実質利回りが下がる例】

    • ボロボロの一戸建てに大幅なリフォームを入れる前提で購入するのであれば、初期費用が膨らみ実質利回りが下がる。
    • 区分で管理費と修繕積立金が高ければ、維持管理費が膨らみ実質利回りが下がる。
      ※区分:マンションの一室

    利回りが高くなる・低くなる要因

    利回りが上下する要因

    利回り高低には様々な要因ががありますが、代表的な要因を挙げてみます。

    利回りに影響する要因1:エリア

    住みたい人が多い便利なエリアの利回りは高く、住みたい人が少ない不便なエリアは低くなります。

    利回りに影響する要因2:銀行の融資姿勢

    融資に積極的な時は利回りは低く、融資に慎重な時は高くなります。

    借地権付きや再建築不可は銀行評価が低く、融資が受けにくくなります。
    そうすると買える人が少なくなり物件価格は下がり、利回りは上がります。

    利回りに影響する要因3:建物の状態

    築年数、空室の有無、建物の管理状態が利回りに影響します。

    減価償却が切れた古くて空室だらけの物件やボロボロな物件は、銀行の融資がつきにくく、修繕費や客付費用が通常よりかかることを嫌って物件価格は下がり、利回りが上がります。

    利回りの説明図

    利回りに影響する要因4:不動産の種類

    シェアハウス、民泊などは、通常の住居用物件より利回りは高くなります。

    シェアハウスは水周りが共有のため、建物が同じ床面積でも普通の単身用賃貸に比べてより多くの入居者が住めるので賃貸収入が上がり、利回りも上がります。
    ただし、運営には独自のノウハウが必要です。
    シェアハウス運営会社に管理を委託すると、管理費が普通賃貸よりも高くなります。

    民泊は通常賃貸に比べて数倍の売り上げを得ることができますが、法規制やインバウンド需要に大きく影響を受けるリスクがあります。

    単純に高利回りがいいのか

    物件単体の利回りで判断せず、総合的に判断する

    検討する物件があるエリアの平均の利回りを把握することが重要です。

    同じ利回り8%の物件でも、都心では利回りが高く割安な物件、過疎地では利回りが低く割高な物件となります。

    エリアごとの利回りの調べ方

    収益物件サイトで、知りたいエリアで条件を絞り検索してヒットした物件一覧を見ると、そのエリアのおおよその利回りが分かります。

    代表的な収益物件サイト:楽待 健美家

    【利回り星人】
    利回りばかりを追い求める人を「利回り星人」と揶揄する言葉があります。
    高利回りを声高に要求し、不動産会社の担当者さんから嫌われます。
    こういった人は、利回りに目が眩んで問題のある物件を購入してしまう可能性が高くなります。

    高利回りである理由を理解して買う

    高利回り物件は、高利回りである理由を理解しそのリスクをカバーできる人が買うべきでしょう。

    【高利回りの理由例】

    • 例1: 借地権付き
      融資がつかない借地権付きの物件に対して、客付が見込める魅力的な立地で自己資金があるなら、現金で購入する。
    • 例2: ボロボロ集合住宅
      空室だらけで建物がボロボロである事が理由で利回りが高い場合、客付に自信がある、リフォームのノウハウがある、自己資金に余裕がある等の条件があれば購入する。
    ソル
    ソル

    私が不動産投資をスタートした2007年は、サラリーマン投資家への融資に積極的な時代で、川崎・横浜でも様々な条件を満たした利回り10%以上の物件が見つかりやすい状況でした。

    当時を基準にすると何も買えなくなってしまうので、今(2020年)は現在の市況に合った基準で物件を選定しています。

    購入後も利回りは変動する

    購入時の表面利回りが、売却するまでずっと変わらないわけではありません。
    家賃が上がったり下がったりに伴い、利回りも変動します。

    【家賃が下がる例】

    • 新築プレミアム
      新築の利回りは新築プレミアムの高めな家賃設定で算出することが多いので、その家賃と近隣の似たような物件の家賃と比べる必要があります。 高めの家賃設定だった場合は、入居者が1〜2回入れ替わった後で通常家賃に下がり、利回りも落ちることを想定します。
    • 中古物件の長期入居者
      築古の物件には、家賃が高い時代から長期で住み続ける入居者がいる場合があります。 その入居者が退去して現在の適正家賃に下げた条件で新たに入居した場合には、利回りが下がります。

    まとめ

    利回りで判断できることは、下記3つです。

    • 物件の稼ぐ力
    • リスクの有無
    • 価格の妥当性

    誰もが欲しがり融資を受けやすい物件は利回りが低く、
    誰も欲しがらず融資を受けにくい物件は利回りが高い。

    利回りが高い物件は、そうなる理由があります。
    利回りを理解し、納得できる物件を選びたいですね。


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