不動産投資ってよく聞くけど、実際どうなんだろう？難しいことは分からないし、危険で大変そうだからと一歩が踏み出せないあなたへ。
この記事を読めば不動産投資の概要と、気になるリスクの対処方法が分かります。
記事はママと子どもの会話形式です。
小さなアパートを2棟持っています。
小6の子からの素朴な不動産投資の疑問について、投資家のママが答えます。
ママのやってる不動産投資ってなに？難しいの？
難しくないよ。
小6までの算数ができれば理解できるよ。
興味持ってくれてうれしいな。なんでも聞いてね。
Q：そもそも不動産投資ってなに？
A：大家さんになることだよ
不動産を買って、住みたい人に貸して、家賃をもらう大家さんになること。
昔は大金持ちの地主さんが自分の土地に借家を建てて貸すイメージだったけど、今はママみたいな普通の人たちも大家業をするようになったんだよ。
A：不動産投資を始めると家賃を得られるようになるよ
パパとママの給料とは別に、毎月の家賃が銀行に振り込まれている。
家賃はアパートの税金や運営の経費の支払いに充てたり、あとは次のアパートの購入資金として貯めているよ。
もしパパが働けなくなっても、ママの給料とお家賃で暮らしていけるよ。
Q：不動産を買うにはお金がいっぱい必要なんでしょ？
A：最低でも数百万の貯金はあった方がいいね
貯金がないと銀行はお金を貸したがらないし、少ない貯金で無理に買うとその後ハラハラすることが出てくる。
貯金ができない人はそもそも不動産投資には向いていないよ。
Q：不動産投資でどうやってお金が儲かるの？
A：毎月の家賃で儲かるのと、不動産を売った時に儲かる2種類があるよ
- 毎月のお家賃で儲かるのはインカムゲイン
- 不動産を売った時に儲かるのはキャピタルゲイン
インカムゲインは、使っても使ってもお金が自動的に補充される財布みたいなイメージだよ。
インカムゲインは自分で作り上げることができる。
キャピタルゲインは、買った時よりも高い値段で売れて儲かること。
以下の場合にキャピタルゲインが得られるよ。
- たまたま市況のタイミングが良くて高く売れる
- 賃貸で住んでいる人がいるマンションの一室や一戸建を買って、空室になった時に自分で住みたい人に（実需として）売る。
- ボロボロの物件をリフォームして、かけたお金以上に高く売る
「1. 市況のタイミング」は運の要素が強い。
「2. 投資用として買って実需で売る」「3. ボロ物件リフォーム」はキャピタルゲインを狙って自分で作り出せるけど、中〜上級者向け。
A：王道は毎月のお家賃で儲かるインカムゲイン
ママは不動産を買うときに銀行からお金を借りていて、ローンの返済額は家賃の半額以下になるようにしている。
例えば家賃が10万円なら、返済額は5万円以下ってこと。
頭金を多く払うか、お金を返す期間を長く・金利を低くすると、毎月のローンの返済額を減らすことができる。
毎月のお金が残らない買い方はダメだよ。
例えば家賃が10万円で、返済額も10万円とか。
そんな不動産を持っていると、自分の収入に余裕がなくなった時に苦しくなる。
A：不動産が増えてくると、貯金が増えるスピードも早くなる
ママは給料から毎月5万ずつ貯金しているけど、毎月5万貯金できる不動産が２つあれば、合わせて毎月15万貯金できる。
これはママが3人いることと同じだよね。
ママ1人だと300万貯金するのに5年かかるけど、ママが3人だったら1年8ヶ月で済む。
不動産が増えるほど貯金のスピードも速くなって、ますます不動産が買えるようになるんだよ。
Q：誰もお部屋を借りてくれなかったら、儲からないよね？
A：住みたい人がいるところを選んでるよ
物件を検討する時は、以下を確認するよ。
- 周りの環境はどうか
- どんな人たちが住むエリアか
- その人たちはどんな部屋がいいのか
- そのエリアは空室ばかりでないか
インターネットで調べたり近隣の不動産屋さんに話を聞いたりして、借りる人がいると判断した物件を買ってる。
周りがアパートだらけ、空室だらけだったら自分が運営しても苦戦することになる。
A：借りる人がみつかるように、やるべきことをやる
- 借りたい人がいるエリアで
- 家賃と募集条件が適正で
- お部屋に不具合がなくお掃除が行き届いていて
- 管理会社さんがしっかり募集活動していれば
いつまでも決まらないことはほとんどないよ。
1ヶ月ほど問い合せやお部屋を見学してくれる人の数を見ながら、必要に応じて
- 段階的に募集条件を変えていく
- 引っ越しが多い時期まで待つ
と、できることを全部やって空室を埋めているよ。
Q：困った人がお部屋を借りたら大変じゃ？
A：直接関わらないからストレスはないよ
ママは物件の管理を管理会社さんにお願いしている。
トラブルを起こす困った入居者さんはほとんどいないけど、仮にいたとしてもお部屋を借りている人と直接お話するのは管理会社さん。
何かあれば話を聞いた管理会社さんと相談して、管理会社さんを通じて対処するから、ストレスはないよ。
A：家賃保証の審査を通った人に貸している
家賃の支払いが遅れる人は時々いるけど、チェックして催促するのは管理会社さん。
長期で滞納する人が出てくる可能性があるけど、そんな時のためにお部屋を借りる人は必ず家賃保証に加入してもらっているから、万が一その中の誰かが
- お家賃が払えなくなった時
- そのまま引っ越しもできなくなった時
には、保証会社が全部保証して対応してくれるから、ママの負担はない。
ソルが外国に住んで遠隔で日本の不動産の運営をしている時に、滞納が起こったことがありました。
最初の3ヶ月は家賃保証会社が家賃を支払い、それ以降は保証会社が手配した法律事務所が対応しました。
地方裁判所への建物明け渡し請求訴訟から強制退去まで、かかった費用と受けた損失は全て家賃保証会社から支払われ、ソルはメールで委任状のやりとりと報告を受けただけで終わり、精神的にも費用的にも負担はゼロでした。
Q：ママは忙しいのに大家さんできるの？
A：管理会社さんが対応してくれているから大丈夫
管理費（家賃の5%）を払って管理をお願いしているよ。
不動産運営にママが一ヶ月にかける時間はトータルで2時間くらい。
全く負担がないから、会社で働いたりお家のことをしたりできるよ。
でも、新しい物件を買う時と確定申告の時期は少し忙しくなるけどね。
A ：自分で管理する大家さんもいるよ
自分でお部屋をリフォームしたり、敷地のお掃除に行ったり、借りている人たちとのコミュニケーションを大切にしている大家さんもいる。
自宅に近いところに物件がある人、時間に余裕がある人、経費を抑えたい人、住んでいる人たちと顔の見えるお付き合いをしたい人に向いているよ。
Q：地震や洪水が多いけど大丈夫？
A：自然災害に備えて保険に入っているよ
地震や洪水、台風の災害に備えて火災保険と地震保険に入っているから、ある程度カバーされる。
A：地震には新耐震基準、自然災害にはハザードマップ
地震に強い構造で建てられた1982年以降の物件を買っているよ。
買う前にはハザードマップで自然災害の情報や活断層を確認して、大きい被害が出るところは避けるようにしてる。
A：購入する物件のエリアを離してリスク分散
数十キロ離れた場所に物件を買っているから、災害が起こった時に一気に被害を受けにくいようにしてるよ。
2006年にソルが夫に不動産投資をしたいと明かした時、「病気になってローンを払えなくなったらどうするんだ！」「地震が起きたらどうするんだ！」と大反対されました。
その当時のソルはうまく答えられませんでしたが、今ならスラスラ説明できます。
家賃からローンを払っても十分にお金が残るような条件で融資を受ければ、病気になっても関係ない。むしろ病気になった時こそ不労所得のありがたみが分かります。
地震は保険・地震に強い建物・立地でリスクをコントロールします。
反対していた夫とは、今は二人三脚で不動産投資に取り組んでいます。
Q：建物が古くなったらどうするの？
A：まずはしっかりメンテナンスしていい状態を保つこと
定期的なメンテナンスと適切な修繕やリフォームをしていれば、古くても安全で気持ちよく住める状態をキープできる。
そうすれば入居率を高く、家賃が下がるのを抑えて、物件の価値を保つことができるよ。
物件の価値を高く保てば、売る時も高く売りやすい。
A：建物が古くなったら３つの出口があるよ
- 借りている人がいる状態でアパートを売る
- 更地にして土地を売る
- 更地にして建物を新築する
物件を買う時は、どんな出口を取れるかを考えるよ。
借りている人がいる状態で売る場合は、次に買う人が現れやすいように、売るタイミングや値段を決めるよ。
まとめ
不動産投資とは大家さんになって家賃収入を得ること。
＜購入にあたって＞
不動産投資を始めるにあたり、自己資金を貯めることは重要。
周辺環境を調べて、需要がある物件を選ぼう。
インカムゲインで毎月手元にお金が残る買い方をしよう。
＜運営にあたって＞
不動産投資は会社勤めや子育てと両立できる。
自然災害、空室、滞納リスクにはそれぞれ対処方がある。
建物をいい状態にキープして価値を保とう。
