賃貸は気楽でいい。
マンションを買って大きな借金を背負うのは気が重いし、ずっとローンを払っていけるのか不安。
ずっと払うのは、家賃もローンも同じだよ。
同程度のところに住むなら、家賃よりもローンの方が安くなる。
将来結婚したら旦那さんがマンション買うよね。
それまで賃貸でよくない？
独身のうちにこそ、自分名義のマンションを確保した方がいいよ。
結婚したら賃貸に出して、入居者さんにローンを払ってもらおう。
もし離婚しても、戻れる場所がある安心感は大きいよ。
自分名義のマンションは、どんな時でもあなたを支える心強いパートナーです。
この記事では、独身女性のマンションの選び方、買い方をお伝えします。
独身女性は、自分を守る箱となるマンションを購入しよう
安心して住み続けられる部屋の確保
これから高齢者の一人暮らしが増えていくと言われていますが、本当に老後安心して賃貸に住み続けられるのか、やはり不安です。
誰からも追い出されることのない、自分名義の部屋を手に入れておきましょう。
あなたが払う家賃の行方
あなたが毎月払っている家賃は、そのマンションを買った大家さんのローンの返済に充てられています。
あなたがマンション購入後にローンを払うことは、あたりまえですが自分のローン返済に充てられます。
将来売却すればまとまったお金になりますから、自分に貯金していることと同じになります。
住宅ローンの素晴らしさ
もしあなたが事業用のローンを組みたいとか不動産投資のローンを組みたいと言ったら、相手にしてくれる銀行は少ないです。
万が一貸してくれても、期間は10年で金利は3％などと言われてしまいます。
でも、自分で住むためのマンションには、超有利な条件であっさり貸してくれます。
期間は最長35年で金利は1％以下です。
これを利用しない手はありません。
属性が低いとされる年収200万、派遣・契約・フリーランスでも貸してくれる銀行があります。
今払っている家賃以下の支払いで買えるマンションがいくらでもあります。
自分には関係ないと思わずに、マンション購入を考えてみてください。
マンション購入を「終の住処」と気負わない
あなたにとって最適なマンションの条件は変わっていく
購入したマンションに一生住まねばならない、訳ではありません。
結婚・出産・転勤・転職・老後などの自身の変化によって、住む環境も広さも間取りも正解はどんどん変わります。
不確かな未来のことを考え過ぎずに、今のあなたの条件に合うマンションを選びましょう。
マンションに夢や理想を求め過ぎない
あなたの予算内で100％満足できるマンションは、この世に存在しません。
マンションを選ぶにあたり、絶対にゆずれない最低限の条件を決めましょう。
購入後に変更できないのは、「立地条件」と「広さ」と「管理状態」です。
設備や間取りはいずれリフォームで変えることができます。
絶対に失敗できない！最高の選択をしなければ！と気負いすぎると、前に進めなくなります。
マンション購入のポイントは、住んでよし・貸してよし・売ってよし
マンションを所有していることが足かせにならないように、貸せて売れる物件を買うべきです。
住んでよし : 自分がどうしてもゆずれない最低限の条件が満たされている
貸してよし : どんな人が住みたいと思うか想像できる
売ってよし : 価格が下がりにくい
マンションの価値に大きく影響するのは立地と管理
「立地条件」と「管理状態の良さ」は、長期的なマンションの価値に大きく影響します。
値崩れの少ないマンションを選ぶためにも、この２点は必ず抑えておくべきです。
大きく値崩れするのは「不便な立地の新築マンション」と「投資用の新築ワンルームマンション」です。
売ろうとしたら残債よりも低い値段しかつかずに愕然とすることは、なんとしてでも避けましょう。
大きく値崩れした中古マンションでも、地域によりますが概ね20年経つと値下がりが落ち着いてきます。
失敗しないマンション購入のかなめは「返済額」
今の生活が順調でも、将来なにが起こるかわかりません。
一時的に収入が減っても、生活を圧迫しない返済額にしておきましょう。
そのためにローンを組む時は、頭金を多めに入れて、期間を最大限に長くすることが必要になります。
支払い期間を長くすべき理由
35年ローンを組む ＝ 35年払い続ける、ではありません。
ではなぜ35年なのでしょうか。
【35年ローンを組んだ場合】
毎月の支払いは低く抑えることができます。
生活に余裕が生まれ、貯金を増やせます。
増やした貯金を繰上げ返済にまわして、早く完済することもできます。
賃貸に出すと、家賃から毎月の返済を賄うことができます。
住んだり貸したりする時に、毎月の支払額が多いと身動きがとれなくなることがあります。
【20年の期間で組んでしまった場合】
後で期間を延ばすことはできません。
35年よりも20年の方が毎月の支払額が大きくなります。
その間にあなたの収入が減ったら、毎月の支払いが負担になります。
賃貸に出すと返済額が家賃よりも高くなり、マンションを所有し続けることが苦しくなります。
もし大きく値下がりするマンションを買っていたら、売っても完済できず、貸しても毎月の補填が苦しく、買わなければよかったという話になります。
「20年で返済しなければならない」と「35年で組んだけど20年で返済することもできる」には雲泥の違いがあります。
マンションを賃貸に出したらどうなる
住宅ローンが残ったままでも、条件によっては賃貸に出せる
家賃収入を目的に、住宅ローンを使ってマンションを買うことはできません。
ただし、結婚や転勤・介護による転居などの理由があれば、銀行の了解の上でローンが残っていても賃貸に出せることがあります。
貸した場合の家賃より、毎月の返済の方が安い金額になるようにローンを組んでおきましょう。
部屋を貸したら家賃がいくらになるかは、SUUMOやホームズなどで同じエリアの似た条件の部屋の家賃を確認すれば分かります。
賃料収入でローンの返済、固定資産税、管理費・修繕積立金などもまかなえることを前提に、購入する時に返済額を決めましょう。
■ 東京都1Kマンションのイメージ
家賃７万ー[ローン４万ー固定資産税０.５万(月あたり)ー管理費・修繕積立金１万]＝１.５万
毎月１.５万が手元に残る計算になります。
■ 東京都１LDKのイメージ
家賃１２万ー[ローン７.５万ー固定資産税０.８万(月あたり)ー管理費・修繕積立金１.５万]＝２.２万
毎月２.２万手元に残る計算になります。
手元に残る金額から、入居者の入れ替わり時の経費、室内の修繕対応、空室期間のローン支払い分なども引かれます。
ローンがある状態で賃貸すると、入居者さんがあなたの代わりにローンを返してくれる
賃貸に出して毎月の手残りが少なくても、マンションを借りてくれている入居者さんが、あなたに変わってローンを返してくれます。
５年、１０年と経つと、いつのまにか残債がかなり減ったなと感じるでしょう。
売却すると残債が減った分、まとまったお金が手元に残ります。
大手を振って賃貸するなら、ローンを完済してからにしよう
早くローンを完済するなら、価格が低い物件を選び、頭金を多く入れ、繰上げ返済します。
ローンが無くなったマンションは、自由に賃貸に出せます。
年収４００万の人が概ね１０年以下で完済できるとしたら、このようなイメージです。
１２００万の１Kマンションを１０００万の借入、金利０.７%、期間３５年、毎月の返済額２.７万の条件で購入する。
月８万貯金し、毎年９６万を繰上げ返済に充てて、８年で完済する。
このブログでは不動産投資をお勧めしていますが、できないと思う人には自宅を収益物件化することをお勧めします。
住宅ローンを完済したら、新たに住宅ローンを組んで2つ目のマンションを購入しよう
賃貸できるローンのないマンションをひとつ持っているということは、休みなく働いてくれるあなたの分身が一人いると同じことです。
一つ目のマンションのローンはあなた一人で頑張って払いましたが、二つ目のマンションはあなたともう一人のあなたの分身が一緒に払えます。
住宅ローンは完済が80歳までなので、45歳以降は組めるローンの期間が年々短くなっていきます。
若いときから始めるほど、時間を味方につけて無理なく不動産を増やしていけます。
住宅ローンを活用して自分の資産を築こう
結婚しても転職しても離婚しても、一生あなたを支え続けてくれるマンションを買いましょう。
あなたの足を引っぱらないのは、住んでよし・貸してよし・売ってよしのマンションです。
グレードなどの満足感を優先させて高額の物件に決めたり、毎月の返済がキツくなるローンの組み方は決してしないでください。
マンションを2戸、3戸と増やしていけたら、家賃収入を得て心強く感じることでしょう。
それは決して不可能なことではありません。
マンションの選び方、ローンの組み方で実現できることです。
